Инвестиции в недвижимость

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) — это коллективный инвестиционный инструмент, в который объединяются средства инвесторов для того, чтобы инвестировать в ценные активы, в основном в недвижимость. Инвесторы получают паи, отражающие их долю в имуществе фонда.

Закрытые фонды, как правило, создаются на определенный срок. Новые паи выпускаются при формировании ЗПИФа, а дополнительный выпуск возможен только по решению управляющей компании, если это предусмотрено правилами фонда. Погашение паев происходит по окончании срока работы ЗПИФа. Такие фонды часто используется для инвестиций в жилую или коммерческую недвижимость — в зависимости от стратегии. Таким образом, инвестор вместе с другими участниками становится совладельцем недвижимости, не покупая ее напрямую. Возможность инвестировать через такой механизм делает процесс более доступным. Управлением фондом занимается управляющая компания, а доход может идти от аренды и роста стоимости объектов.

Выберите стратегию на сайте или в приложении «FUNDEDX».
Оформите договор онлайн.
Управляющая компания начинает инвестировать ваши средства.

Если вам нужна помощь в подборе стратегии, всегда можно обратиться к инвестиционному консультанту. Он поможет оценить цели, сроки и подобрать оптимальное решение для инвестиций в ЗПИФ на недвижимость.

Доступность. С минимальными вложениями можно стать владельцем доли в крупных объектах недвижимости, что позволит диверсифицировать портфель и инвестировать даже с небольшим капиталом.

Профессиональное управление. Все аспекты поиска, оценки инвестиционной привлекательности и управления объектом недвижимости берет на себя управляющая компания «Синдикат», что снимает с инвестора необходимость заниматься этим самостоятельно.

Контроль. Распоряжение недвижимым имуществом фонда контролируется независимым специализированным депозитарием, что обеспечивает прозрачность.

Потенциальный пассивный доход. Некоторые фонды могут предоставлять регулярные выплаты от аренды недвижимости, создавая регулярную доходность для инвесторов.

Да, вы можете продать свои паи на вторичном рынке. Многие наши фонды, в том числе и некоторые ЗПИФы недвижимости, доступны для торгов на Московской Бирже, и инвестор может их как купить, так и продать. Однако стоит помнить, что ликвидность паев закрытого фонда может быть ограниченной, а сам процесс продажи может занять некоторое время.

Перед досрочным выходом из ЗПИФа рекомендуется проконсультироваться с инвестиционным консультантом или представителем такого фонда.

Изменение стоимости активов фондов как в положительную, так и в отрицательную сторону зависит от рыночных факторов. Исторически недвижимость в России демонстрирует высокий потенциал роста и низкую волатильность, особенно в периоды экономических кризисов.

Однако стоит помнить, что ЗПИФ не является депозитом и сумма инвестирования не застрахована государством.

Недвижимость, приобретаемая в фонды, страхуется в страховых компаниях.

Да, такие фонды помогают хорошо сбалансировать портфель. Недвижимость обычно слабо зависит от динамики акций и облигаций, поэтому возможность инвестировать в ЗПИФы позволяет снизить общие риски за счет распределения вложений между разными типами активов.

Доход зависит от выбранной стратегии и, как правило, состоит:

из рентных платежей, поступающих в фонд (если недвижимость сдается в аренду);
из роста рыночной стоимости недвижимости.

Переоценка недвижимости происходит каждые полгода и влияет на стоимость чистых активов (СЧА) фонда. Итоговый финансовый результат фиксируется при продаже объектов и завершении работы фонда. Выплаты осуществляются в рублях.

Стоимость чистых активов (СЧА) — это стоимость всего имущества фонда за вычетом его обязательств. Она рассчитывается как разница между активами (например, недвижимостью, денежными средствами) и предстоящими расходами на содержание объектов: коммунальные услуги, налоги и т. д.


Когда на счете фонда накапливаются средства, стоимость пая увеличивается. После выплат инвесторам активы фонда уменьшаются, и цена бумаг снижается пропорционально сумме выплат.

На стоимость пая влияют несколько факторов:

Оценка недвижимости. Проводится независимым оценщиком регулярно каждые 6 месяцев.
Доходы и расходы фонда. Арендные поступления и прибыль от продажи объектов — увеличивают СЧА, а операционные расходы на содержание, налоги и комиссии снижают ее.
Рыночные условия. Экономическая ситуация, инфляция, ставка Центрального банка РФ и другие внешние факторы могут отражаться на стоимости активов.

Проходит процедура прекращения его деятельности: управляющая компания продает активы, погашает паи и распределяет вырученные деньги между пайщиками.

Только стандартный НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Управляющая компания является налоговым агентом и сама рассчитывает и перечисляет налог в бюджет по ставке 13% или 15% для налоговых резидентов РФ. Это упрощает процесс для тех, кто решил инвестировать через ЗПИФ.

Деятельность управляющих компаний регулируется Банком России, а для получения лицензии на управление фондами необходимо соответствовать строгим критериям.

Все операции с имуществом фондов, кроме сделок на организованных торгах, согласовываются со специализированным депозитарием, который контролирует соблюдение законодательства.

Управляющая компания регулярно раскрывает стоимость чистых активов и результаты независимой оценки имущества фондов, которая проводится каждые 6 месяцев.

Вознаграждение управляющей компании (включает комиссии за управление и за успех).
Оплата услуг специализированного депозитария, регистратора и независимых оценщиков.
Прочие расходы, связанные с управлением фондом.

Размер вознаграждения определяется правилами фонда — с ними можно ознакомиться здесь.

Если будущий пайщик принимает решение инвестировать в фонд через стратегию доверительного управления, дополнительно может взиматься комиссия при включении паев ЗПИФа в портфель. Размер комиссии определяется договором доверительного управления, который можно посмотреть здесь.